Heatmap der Logistikstandorte Europas

Prologis Inc. nennt Europas wichtigste Logistikstandorte

Titelbild: Grafik aus Prologis Studie / Analyse

Prologis, Inc. ist weltweiter Marktführer der Logistikimmobilien-Branche. In seiner neuen Analyse „Customer Growth Strategies: Europe’s Most desirable logistics locations“ veröffentlicht das Unternehmen nun die begehrtesten und wichtigsten Logistikstandorte Europas. Darin kommt das Unternehmen zu dem Schluss, dass der europäische Logistikmarkt sich in einer rasanten Umstrukturierung befindet, vor allem aufgrund des stark wachsenden e-Commerce Marktes. Außerdem werden wichtige Einflussfaktoren berücksichtigt, die bei der Auswahl des europäischen Logistikstandorts berücksichtigt werden sollten.

Für die Studie wurden zwischen Februar und Mai 2017 Logistikdienstleister in ganz Europa befragt, um so fünf Hauptfaktoren zu ermitteln, die maßgeblich für die Standortwahl relevant sind:

  • Nähe zu wichtigen Verbrauchszentren
  • optimales behördliches Umfeld
  • Verfügbarkeit von qualifizierten Arbeitskräften
  • Verkehrsinfrastruktur
  • Gesamtkosten (Betriebskosten, Miete, Lohnstückkosten usw.)

Die Teilnehmerzahl der Studie belief sich auf 280 Unternehmen aus den Bereichen Einzelhandel, Automobilindustrie und Elektronik. 

Wichtige Ergebnisse der Studie

Das führt zu vier elementaren Ergebnissen der Studie, welche die Entwicklung des europäischen Marktes für Logistikstandorte gut zusammenfassen:

  • Der direkte Zugang zu wichtigen Verbrauchszentren wird unabdingbar
  • Ballungszentren mit guten Konsumwerten gewinnen an Relevanz
  • Die Gesamtkosten spielen (überraschenderweise) im Vergleich zu allen anderen Faktoren eine eher geringe Rolle
  • Die Verfügbarkeit von ausreichend qualifizierten Arbeitskräften hat einen direkten Einfluss auf die Standortwahl

„Dass die Nähe zu qualifizierten Arbeitskräften und zu wirtschaftlichen Netzwerken für Logistikimmobiliennutzer entscheidend ist, liegt auf der Hand. Die Logistikbranche wächst – daher sollte die Politik Investitionen in die Infrastruktur und die Verfügbarkeit qualifizierter Arbeitskräfte fördern.“ – Dirk Sosef, Vice President Research & Strategy, Prologis

Je nach Faktor gibt es verschiedene Gewinner in der jeweiligen Kategorie. Bei 3 von 5 Faktoren sind allerdings die Niederlande auf Platz 1 zu finden und zwar bei der optimalen behördlichen Umgebung, der Infrastruktur und den Lohnstückkosten. 

Was bedeutet das für Logistikstandorte?

Investitionen in Infrastruktur und Verfügbarkeit von Arbeitskräften sind der Schlüssel zum Erfolg eines Logistik-Hotspots. Die Verfügbarkeit von Arbeitskräften und die Nähe zu wirtschaftlichen Netzwerken führen zu einer Standortentscheidung für Logistiker. Daher sollten politische Entscheidungsträger, um die Welle des Logistikwachstums zu genießen, Investitionen in die Infrastruktur und die Verfügbarkeit qualifizierter Arbeitskräfte fördern. Es ist entscheidend für die Anleger, diese langfristigen Treiber der Nachfrage zu verstehen. Während andere Komponenten (z. B. Versorgungsdynamik, Cap-Rate-Kompression usw.) für eine langfristige Wertschöpfung wichtig sind, ist ein Verständnis der Kundendynamik und der Verschiebungen in logistischen Netzwerken entscheidend, um die richtige Investitionsentscheidung zu treffen.

Themen verstehen Bevorzugte Standortwahl wählen

1. Der unmittelbare Zugang zu wichtigen Verbrauchszentren ist von größter Bedeutung.Der Zugang zu den Gateways des Welthandels, der wirtschaftlichen Netzwerke und der Verfügbarkeit von Arbeitskräften sind die wichtigsten Standortkriterien für Logistiker. Die Logistikkorridore und Metropolregionen in Benelux und Westdeutschland zeigen diese Eigenschaften am besten. Nordeuropa hat eine hohe Verbraucherdichte und ein gut ausgebautes Transportnetzwerk. Daher ist es nicht verwunderlich, dass diese Standorte hohe Werte für Nähe und Infrastruktur erreichten. Die niederländischen Märkte erzielten besonders gute Ergebnisse für Regulierungssysteme und Multimodalität. Viele einzelne Märkte sind gut positioniert, darunter Venlo, Amsterdam-Schiphol, der Korridor Antwerpen-Brüssel (E19), Hamburg, Stuttgart, Antwerpen-Hasselt Korridor (E330) und Mittel- und Ostbrabant.

2. Bedeutende Bevölkerungszentren mit dem höchsten Verbrauch werden immer wichtiger. In der diesjährigen Umfrage sind große Metropolen wie London, Paris, Mailand und Berlin in der Gesamtwertung gestiegen. Metropolregionen wie Logistikkorridore funktionieren gut, weil sie nah am Konsumenten sind und eine effiziente Lieferkette unterstützen. Logistik-Immobilienkunden betrachten zunehmend Lieferkettenkosten in ihrer Gesamtheit und bevorzugen zunehmend die Nähe zu Wirtschaftsnetzen und Kunden / Lieferanten, um Waren so schnell wie möglich an die Verbraucher zu liefern.

3. Die Bedeutung der Gesamtkosten war vergleichsweise gering. In der Vergangenheit hat sich die Logistik darauf konzentriert, die Kosten zu minimieren. Mit zunehmender Bedeutung von Lieferketten als wettbewerbsfähiger Vermögenswert werden jedoch wertbasierte Urteile immer mehr zum Kalkül. Viele traditionell teurere Länder und Märkte erzielten bei unseren Umfrageteilnehmern, darunter die Niederlande, Deutschland, Belgien, Großbritannien und Frankreich, gute Ergebnisse.

4. Steigende Bedeutung der Arbeit, entweder in der Nähe wie in Westeuropa (wie in den Niederlanden) oder in Kosten wie in Polen. Mit sich verändernden demografischen Merkmalen und erhöhten Mehrwertdiensten in logistischen Einrichtungen ist die Verfügbarkeit von qualifiziertem Personal zu einem strukturellen wie auch zyklischen Treiber bei der Standortwahl geworden. Die Märkte in Westeuropa wie den südlichen Niederlanden und Rhein-Ruhr beherbergen große Arbeitskräftepools und erzielen einen relativ hohen Arbeitslohn. Die Verfügbarkeit einer flexiblen und qualifizierten Belegschaft ist ein Aspekt der betrieblichen Effizienz, der für die Logistikbranche immer wichtiger wird. Polen hat in mehreren Kategorien gut abgeschnitten und gehört zu den am schnellsten wachsenden Logistikmärkten in Europa.Tatsächlich war Zentralpolen-Lodz der erste Markt außerhalb
Westeuropa einen Platz unter den ersten fünf Standorten. CEE ist ein relativ junger Markt und wurde erst Anfang 2000, als die CEE-Länder der EU beitraten, Teil des europäischen Logistiknetzwerks. Die Nachfrage in dieser Region wird von der aufstrebenden Mittelstands- und Endmontageindustrie bestimmt.

Logistikstandorte Europa

(Quelle: Prologis Studie)

Großbritannien

Der britische Logistikmarkt unterscheidet sich von Kontinentaleuropa. Die wichtigsten Märkte sind London und die Midlands. Natürlich hat London aufgrund der Größe seiner Konsumentenbasis unter den Befragten eine gute Bewertung erzielt. Die Midlands erzielten gute Ergebnisse für ihre Nähe zu den Verbrauchern (Ost besser als West), aber auch für die Infrastruktur und die Unterstützung, die die Kommunen der Logistikbranche bieten.

Niederlande

Als eine der Handelskreuze innerhalb und nach Europa wurden die Niederlande konsequent als Top-Destination eingestuft. Zu den wichtigsten Märkten gehören Venlo, Rotterdam, Amsterdam-Schiphol und Zentral-Brabant . Die Befragten differenzierten diese Märkte hinsichtlich ihrer Zugänglichkeit zu wichtigen Verbrauchszentren (z. B. Venlo vs. Rotterdam), der Infrastruktur und der Unterstützung, die ihre Gemeinden der Logistikbranche bieten.

Deutschland

Als Wirtschaftsmotor Europas gilt Deutschland immer wieder als Top-Logistik-Hotspot. Der Bevölkerungs- und Logistikmarkt ist auf viele Märkte verteilt. Die wichtigsten Märkte sind Düsseldorf Rhein-Ruhr, Mitteldeutschland, Frankfurt, Köln Bonn und Hamburg.Offensichtlich waren die Nähe zum Handel von den nordeuropäischen Häfen und der Vertrieb an andere Standorte in Deutschland ebenso wie die Präsenz einer großen Verbraucherbasis von Vorteil.

Polen

Dieser Logistikmarkt ist seit der Öffnung seiner Landesgrenzen stark gewachsen. Die Zunahme der industriellen Aktivität in Verbindung mit der wachsenden Verbraucherklasse führt dazu, dass die Logistik von beiden Enden der Lieferkette angetrieben wird. Polen wurde als Top-3-Land über mehrere Metriken hinweg eingestuft und erzielte ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis, eine Nähe zu Westeuropa und eine umfangreiche Verkehrsinfrastruktur. Zu den Hauptmärkten gehören Zentralpolen-Lodz (Top-5-Standort), Krakau, Breslau und Westpolen, die jeweils unterschiedliche Mischungen dieser Merkmale repräsentieren.

Alle anderen CEE

Institutionelle Logistik Immobilien in diesen Märkten wurde nach 2000 gebaut – ein junger Markt im Vergleich zu Westeuropa. Die Region bietet ein wachstumsstarkes Geschäftsumfeld und niedrige Kosten und lockt Logistikunternehmen an, insbesondere solche mit einer höheren Arbeitskraft wie etwa der Leichtindustrie oder einer arbeitsintensiveren Verteilung. Die wichtigsten Märkte sind Bukarest und Prag.

Italien

Der Inlandsverbrauch ist der wichtigste Motor für Italiens beträchtliche Wirtschaft, die im Vergleich zu Westdeutschland und den Benelux-Staaten nur begrenzte Verbindungen zur Außenwirtschaft aufweist. Als solches hatte es keine Top-5-Rangfolge in einer beliebigen Schlüsselortkriteriumskategorie (obwohl es in allen verschiedenen Standortfaktoren konsistent bewertet wurde). Unter den vielen Märkten Italiens war Mailand natürlich von seiner wirtschaftlichen Größe und der bestehenden Infrastruktur aus die Top-Platzierung. Die Bevorzugung von Mailand hat sich im Vergleich zu unserer letzten Umfrage im Jahr 2015 unter den großen Märkten am stärksten ausgewirkt. Unter den kleineren Märkten war Bologna vor allen anderen hervorzuheben und profitierte von seiner zentralen Lage, Multimodalität und der Fähigkeit, einen Großteil der italienischen Bevölkerung zu erreichen.

Spanien

Ähnlich wie Italien, als große und etablierte Volkswirtschaft, aber mit einer geringeren Anbindung an die weltweite Wirtschaftstätigkeit, den Handel und Verbindungen zu anderen großen Ballungszentren, erreichte Spanien auch in keiner Kategorie von Schlüsselstandorten eine Top-5-Rangliste und erzielte ebenfalls konsequent über die verschiedenen Faktoren.Madrid war eindeutig der bevorzugte Standort, als ein großes Bevölkerungszentrum mit einem unterstützenden Marktumfeld und Infrastruktur.

Frankreich

Das Ranking des Landes war gemischt, was auf die Größe seiner großen Wirtschaft und die Qualität der Straßeninfrastruktur zurückzuführen war, aber durch das Arbeitsumfeld und im Allgemeinen durch die Kosten- / Wertdynamik begrenzt war. Unter den zahlreichen Märkten Frankreichs war Paris angesichts der Größe des Marktes, der Größe der Logistikindustrie und des Arbeitskräftepools natürlich der am höchsten eingestufte Markt. Die Rangliste für Paris gehört seit unserer Studie im Jahr 2015 zu den am stärksten verbesserten Großmärkten.

Bemerkenswerte Standortergebnisse

An den 100 in dieser Studie eingeschlossenen Orten können einige bemerkenswerte Ergebnisse beobachtet werden. Venlo in den südlichen Niederlanden erzielte bei den fünf verschiedenen Faktoren, die eine neue Standortwahl prägen, einen hohen Stellenwert und kann als Europas begehrtester Standort angesehen werden. Die Märkte in Benelux und Westdeutschland weisen eine hohe Dichte an Verbrauchern und gut ausgebaute Transportnetze auf. Daher ist es nicht verwunderlich, dass diese Standorte hohe Werte für die Nähe zu wichtigen Verbrauchszentren und Verkehrsinfrastrukturen erreichten. Die niederländischen Märkte schneiden besonders gut für Regulierungssysteme und Multimodalität ab, zwei wichtige Faktoren für die Märkte, die sich auf den europaweiten Vertrieb konzentrieren. Düsseldorf Rhein-Ruhr ist ein weiterer Teilmarkt, der unter den verschiedenen Faktoren hohe Punktzahlen erzielte. Rhein-Ruhr liegt zentral in einem der am dichtesten besiedelten Märkte Europas und schneidet damit besonders gut in der Nähe wichtiger Verbrauchszentren ab. Im Vergleich zu früheren Umfrageergebnissen verzeichnete Düsseldorf Rhein-Ruhr in der diesjährigen Umfrage die stärkste Verbesserung unter den Top 10. Die Märkte in Polen schnitten in mehreren Kategorien gut ab. Der polnische Markt reift, und Zentralpolen-Lodz ist der erste Markt außerhalb Westeuropas, der einen Platz unter den ersten fünf gewinnt.